IHP分享|你的项目成本怎么被拖垮的？肯定被地下工程！

“我们所感知的往往是地上部分，对于地下部分成本我们往往不敏感，甚至控不住！”

地产发展到今天，头部房企已经实现了户型、立面及部品部件等标准化，这些标准化的应用已经将地上建安成本偏差控制在“相对可控”的范围之内，对于地下部分往往由于地下工程的不可预见性及复杂性，导致地下成本较为容易突破目标成本的红线，甚至造成失控的状态。

地产的成本管控，有个28定律即20%的溢价产品贡献80%的利润，这里讲究的是定位合理卖溢价产品；也有个木桶理论，即短板产品才决定了项目的利润。地下工程显然无法形成溢价，但是却可以带走大量的项目利润，这也就是为什么说“拖死项目的成本，都来自地下”。

地下成本的难于管控主要表现在：

① 地下情况较为复杂，表现在地质条件、水位条件、基础埋深等等，这些内容相对不固定，且变化较大，难于进行标准化处理，稍有管控不到位就会引发成本失控的危险。

② 地下占比较大，成本科目较多，且专业性较强，开发商往往“身有力心不足”。地下工程（车库）一般占到总建筑面积的20%~30%，有的项目甚至高达40%以上，成本占比约25%~35%左右，成本不可谓不大；另外一方面，由于地下工程牵扯到配套工程、人防工程、岩土工程等科目，这些专业性较强的内容，大多数开发商管控程度弱，甚至管控无法触及。

③ 地下工程对开发节奏的影响巨大，为了抢预售，往往“萝卜快了不洗”，这就造成了为了较快达到预售，往往“故意”牺牲成本的事情。

作为刚性成本的地下工程，有哪些需要开发商进行重点关注的，我们一一道来！

地下工程，想说爱你不容易

No.1

拿地前，地下情况摸排，降低拿地成本风险

拿地前，结构设计管理人员要参与项目周边地块的支护及基础形式的摸排。掌握周边地块常见的支护形式、地下水位情况、场地类别、风压、地震烈度、不良地质条件、建筑退距、装配式建筑常见方案及审批流程、专家论证的种类以及常见的基础形式、供方资源库等等。
拿地前的结构前期介入，一是规避拿地后的地下风险，降低设计反复，二是熟悉当地的设计流程，提前资源对接，方便项目的快速推进。三是预估结构成本，提高拿地成本的准确性。

【案例】

拿地成本预估未考虑人工填海地下工程处理，直接导致桩基工程增加1260万元，基坑围护增加6773万元。

No.2

控制可售比，控制地下面积

对可售比的定义：

金科地产：可售比：可售比=可售面积/总建筑面积。可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户内赠送面积；不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。
金科地产要求可售比不满足集团要求时，需要进行多方案比选满足货值最大化，或者与竞品项目进行对比后确定可售比，否则计入成本考核。

世贸集团：住宅可售比=住宅可售面积/（住宅地上面积+住宅地下室+分摊的集中车库）*100%，车位不论可不可售均不计算可售面积。

绿地集团：可售比（售建比）率=可售面积/总建筑面积可售面积：按规定可供销售的地上面积。不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论是否可售，暂一律不计入可售面积。

从上述三家地产对于可售比的控制来看，要想提高货值、降低单方成本、提高利润率必须控制如下：
① 降低地下面积；② 提高地上可售面积；③ 避免无效的赠送。

【案例】来源碧桂园：可售比对净利润影响

假设项目建筑面积1000㎡，单方建造成本4500元/㎡，单方售价6000元/㎡。（营业税金及附加5.7%，土增税率2.5%，所得税率25%）

①可售率100%，可售面积1000㎡，总收入600万元，净利润率12.60%；

②可售率99%，可售面积990㎡，总收入594万元，净利润率12.03%，环比减少0.57个百分比；

③可售率98%，可售面积980㎡，总收入588万元，净利润率11.45%，环比减少0.58个百分比；

④可售率97%，可售面积970㎡，总收入582万元，净利润率10.86%，环比减少0.59个百分比；

⑤可售率96%，可售面积960㎡，总收入576万元，净利润率10.26%，环比减少0.60个百分比；

No.3

初勘及地形地貌测绘提前介入

勘察提前介入对预估地下情况及持力层走向十分必要，地下情况提前摸排对指导方案进行设计意义重大。
地形地貌同样需要在方案设计前介入，对土方平衡及场地竖向的设计有非常必要的指导意义。
【案例】

方案阶段未考虑地质情况，导致地下方案很难实现，影响工期、成本亦有很大增加，建议勘察要前置，尤其是山地项目，勘察指导规划设计，减少地下工程的设计失误。

No.4

车库工程

建筑地库面积一般占到总建筑面积的25%左右，地库成本占楼盘总建设成本的30%左右。地库投入成本巨大，且设计复杂多变，综合技术性强，目前大多数甲方都已认识到地库是设计无效成本发生的“重灾区”，是管控中的一个“大难题”， 目前常规地库设计可提升优化空间在5%~15%左右，近年来已引起甲方管理的高度重视！地库成为不可忽视的重要的价值元素。

【案例】来源：思优科技

行车流线进行调整，增加了54个车位，地下每层减少防火分区一个，相应的设备用房、风井等防排烟设施减少，整体节省了400多万成本。

No.5

桩基工程

在地产成本分类中，将基础工程作为刚性成本考虑，主要是因为桩基成本巨大投入且并不能带来业主溢价感知，所以要控制桩基的成本投放。

另外，桩基的占比比较大，且波动性较高，一般桩基的建安成本80~120元/m2，有的地区甚至高达200~300元/m2，占到建安成本的4%~10%左右，以10万方的项目来算的话，桩基成本是妥妥的千万级成本。

【案例】来源：绿地集团结构中心 绿地香港技发部

根据项目地质勘查报告并对标、调研当地类似项目，一般以13层黏土作为持力层进行主楼桩基设计，对于本项目，桩长将达到55m。通过反复研究地勘报告并进行桩基平面布置试算，考虑采用9b层粉砂层作为持力层，桩长可减短至21m，成本可大幅度降低。

为进一步验证采用短桩方案的可行性，在试桩阶段，采用两种桩型同步试桩。根据试桩结果，除局部5栋楼由于9层粉砂层较薄，仍以13层黏土作为持力层外，其他单体均可以采用短桩方案，以9b层粉砂作为持力层，结构通过精细化设计大幅减少桩长，节约成本约2700万。

No.6

支护工程

支护工程在项目中属于较为专业且复杂的专项工程，一般以经验为主且带有地域特色。前期熟悉场地情况、地质条件以及总包未来施工场地，然后进行支护工程的多方案比选，有助于有效的进行成本的控制；成立专家团队进行支护专项的论证、设计施工一体化等都是有效的成本控制措施。

【案例】来源：甲方成本角度下的基坑支护及优化 作者：项剑波

No.7

其他

地下工程中，诸如抗浮设计、基础选型、地下建筑做法等等均会对成本有较大的影响，这些基本上都属于业主不关注的非敏感性成本，一定要严控。

基坑工程中常用的基坑支护形式包括：放坡；土钉墙；复合土钉墙；重力式挡墙；悬臂桩；双排桩（双排桩+锚）；单排桩锚；钢板桩；SMW 工法桩等。应根据每种围护形式的特点和适用条件进行选型。

一般同等条件下支护形式的造价从低至高依次为：放坡开挖＜土钉墙＜ 复合土钉墙＜拉森钢板桩＜型钢水泥土搅拌墙（SMW工法）＜锚桩/悬臂桩支护＜地墙＜内支撑。

【案例】来源：碧桂园

优化前：底板相对标高为-8.500，绝对标高为-4.800，原设计取抗浮水位绝对标高为3.55，水头9.15米，底板厚度800mm，底面通长配筋均为18@200，局部弯矩较大处附加底筋或面筋。

优化后：经沟通，设计院按绝对标高2.700进行了优化.底板经优化后，水头调整为8.05米，比原水头减少1.1米，底板厚度调整为550mm，减少220mm,基坑深度较原来减少0.25米，底板配筋调整为面筋14@150、底筋 16@150拉通，局部弯矩较大处附加底筋或面筋。

【案例】地下建筑做法的占比

济南地区，2019年结算项目（毛坯住宅）），地上土建成本875元 /m2；地下土建成本1856元/m2，地上18层，地下1层。

地下楼、墙、顶、底板、顶板、侧墙、防水工程等做法成本占地下建安成本的10%左右。

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小 结

根据碧桂园的经验总结，地下工程对项目成败的影响高达70%以上，如果进行有效的地下工程成本管控是摆在开发商面前的一个课题。

地产发展至今，成本管控已经成为了一个不得不去面对的课题，正如赵丰先生在《房产开发与政府项目 成本管理作业指导书》中所说“一个人不如一个团队，一个团队不如一个制度，一个制度不如一个企业文化”一样，成本管控并不是单打独斗的“特种部队”，而是一个集团军作战，这里面不仅需要人才，也需要制度和企业文化关注。

来源：胖栋有话说（ID：RealEstateDesigner）；转载已获授权，对原作者表示感谢。

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